PORTÃO DE GARAGEM COM PROBLEMAS DESDE A ORIGEM, ESTÁ ABRANGIDO PELA GARANTIA GERAL DO EDIFÍCIO?

O portão seccionado/basculante, as molas mecânicas, a caixilharia e as portas de emergência fazem parte integrante do imóvel e da respetiva empreitada/venda do prédio novo. O prazo de garantia legal contra defeitos perante o promotor/vendedor é de 5 anos a contar da data de entrega das partes comuns (ou da constituição formal do condomínio).

A alegação de que "o portão tem peso excessivo para a resistência das molas" configura um defeito de conceção/montagem originário e não mero desgaste de utilização. Um bem que nunca funcionou em conformidade desde o início padece de falta de conformidade originária, pela qual o vendedor é responsável.

O condomínio tem 1 ano a contar do conhecimento do defeito para o denunciar formalmente ao promotor/construtor. Uma vez denunciado o defeito dentro do prazo de 1 ano, o condomínio tem 3 anos a contar da data dessa denúncia para instaurar a ação judicial no tribunal, sob pena de caducidade do direito.

Nesse sentido, quando surja um problema destes ou idêntico, a administração deverá enviar uma Carta Registada com Aviso de Receção dirigida ao Promotor Imobiliário (com cópia ao empreiteiro), formalizando a denúncia de todos os vícios existentes no condomínio (portão, molas, portas de emergência, fissuras, etc.), exigindo, num prazo razoável, por exemplo de 15 dias,  a substituição integral do mecanismo ou recalibração por equipamento com especificações adequadas à carga e reforce que o argumento de "falta de manutenção" é inaplicável perante um manifesto vício de dimensionamento instalado na génese da obra.

Caso se considere necessário, deverá ser contratada uma empresa independente de portões automáticos (ou perito de engenharia) para emitir uma declaração técnica sucinta atestando que "o conjunto de molas e motorização instalado é desadequado ao peso e frequência de manobras da folha do portão, inviabilizando o seu regular funcionamento". Este documento reduz qualquer tentativa do construtor de culpar o condomínio.