Algumas questões sobre Obras em Condomínio

1. É obrigatório celebrar um contrato escrito de empreitada?
Não é obrigatório, mas é aconselhável, para salvaguardar todas as partes. Deve constar do contrato, entre outros, a descrição da obra a realizar, prazo de início e conclusão da obra, valor, forma de pagamento, prazo de garantia e penalizações por incumprimento.

2. Pode o empreiteiro alterar a garantia inicialmente apresentada após a adjudicação da obra?
Em regra, não. O contrato de empreitada é um negócio jurídico vinculativo. Se a proposta foi apresentada pelo empreiteiro (profissional da área com o dever de avaliar tecnicamente o problema antes de orçamentar) e aceite pelo condomínio, formou-se um vínculo contratual onde a garantia de 5 anos é um elemento essencial do negócio, podendo ser negociado entre as partes outro prazo de garantia. A alteração unilateral das condições de garantia configura um incumprimento do contrato (ou uma tentativa de alteração do seu objeto).

3. Pode a administração exigir o cumprimento da garantia nos termos inicialmente propostos?
Sim. A Administração tem o direito de exigir o cumprimento do contrato nos exatos termos em que este foi celebrado. Se o empreiteiro apresentou um orçamento com garantia, ele é responsável por avaliar a viabilidade técnica dessa garantia. O erro na avaliação inicial (o "desconhecimento" de deficiências profundas) não pode, em princípio, ser imputado ao dono da obra (o condomínio) para desonerar o empreiteiro das suas obrigações contratuais.

4. O relatório apresentado pelo responsável da obra constitui fundamento legal suficiente para uma alteração?
O relatório serve como prova de uma nova realidade técnica, mas não legitima automaticamente a alteração unilateral do contrato. Se o empreiteiro detetou que a solução contratada é tecnicamente insuficiente para garantir o resultado (por exemplo, estanquicidade), ele tem o dever de informar a Administração, mas não tem o direito de impor uma redução de garantia. A responsabilidade por uma avaliação inicial deficiente, sendo o empreiteiro um técnico especializado, recai sobre si, a menos que o condomínio tenha ocultado informações cruciais sobre a estrutura.

5. Quais os direitos do condomínio nesta situação?
O condomínio encontra-se numa posição de força contratual. Os vossos direitos incluem:
Exigência de cumprimento: Exigir que a obra seja realizada com a garantia de 5 anos, como contratado.
Caso o empreiteiro se recuse a cumprir, o condomínio deve notificar formalmente o empreiteiro de que este está em incumprimento contratual, podendo rescindir o contrato com justa causa ou contratar terceiros, imputando os custos adicionais ao empreiteiro (dependendo das cláusulas do contrato de empreitada).
Se a obra for realizada sem garantia, o condomínio continua protegido pelo regime legal da responsabilidade por defeitos na obra, que prevê prazos de garantia legais.
No caso, por exemplo, de a estrutura estar muito degradada, deve ser solicitado um parecer técnico de um engenheiro externo independente. Se o telhado estiver em risco de colapso ou degradação total, a "solução profunda" pode ser necessária, mas deve ser discutida como um novo orçamento/aditamento ao contrato, e não como uma imposição de redução de garantia.