Ocupação indevida das partes comuns - O que pode o Administrador fazer?

É sabido que as partes comuns se destinam ao uso coletivo e que não devem ser ocupadas de forma individual, seja a que título for, sem autorização da assembleia de condóminos, por unanimidade.

Porém, os administradores de condomínio vêem-se muitas vezes confrontados com atitudes abusivas de alguns condóminos, que ocupam patamares, hall de entrada, espaços de circulação nas garagens, etc.

Quando isto acontece, o que pode o administrador fazer?

Em primeiro lugar, é fundamental que o condomínio tenha o seu regulamento e que este preveja a aplicação de sanções pelo incumprimento. Se do regulamento não constar a aplicação de sanções (multas) que sejam de valor considerável, de forma a demover o incumprimento, a administração deve promover a alteração e inclusão de uma norma sancionatória, sendo suficiente a aprovação por maioria da assembleia.

O regulamento pode prever que as sanções sejam diretamente aplicadas pelo administrador, sem necessidade de recorrer à assembleia, como podem ser aplicadas apenas por esta (assembleia). Sugere-se a aplicação pela assembleia, para evitar que o administrador seja acusado de discricionariedade. 

Em segundo lugar, o administrador não deve ignorar as situações de ocupação indevida das partes comuns, porque, entre as suas funções, faz parte regular o uso das coisas comuns, executar o regulamento do condomínio e assegurar o cumprimento das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio. Havendo incumprimento, deve fazer cumprir o regulamento, e, sempre que possível, deve começar por uma abordagem cordial ao condómino, explicando que a área é comum e que a sua ocupação pode afetar a boa convivência, a segurança e o direito dos demais moradores.

Não surtindo efeito, o administrador deve interpelar o condómino prevaricador, por carta registada com aviso de receção, concedendo um prazo razoável, conforme a situação, para que as partes comuns deixem de ser indevidamente ocupadas.

Exemplo de situações de incumprimento:

• Colocação de móveis, sapateiras, vasos, bicicletas, trotinetes, caixas ou outros objetos nos patamares e corredores;
• Estacionamento em zonas de circulação na garagem, logradouros, acessos, rampas;
• Depósito de materiais e ou objetos pessoais nas garagens ou zonas técnicas;
• Instalação de estruturas, armários, toldos, vedações ou equipamentos sem autorização do condomínio.

Estas práticas, ainda que por vezes pareçam inofensivas, podem prejudicar a circulação, criar riscos de segurança, dificultar limpezas e manutenções, gerar conflitos entre vizinhos e, em certas situações, afetar vias de evacuação ou condições de segurança contra incêndio.

E se o condómino não respeita a interpelação do administrador?

Neste caso, o administrador tem duas hipóteses: aplica a sanção prevista no regulamento do condomínio e recorre ao Tribunal ou Julgados de Paz, para que o condómino seja condenado judicialmente a deixar de ocupar as partes comuns, ou leva o assunto à assembleia de condóminos.

Quando a situação envolve vários condóminos, é aconselhável incluir o assunto na ordem de trabalhos da assembleia e deixar que seja esta a decidir as medidas a adotar.

O administrador não deve tomar atitudes precipitadas, como efetuar a remoção do que estiver a ocupar as partes comuns sem aviso prévio, para evitar que o conflito se agrave, podendo, inclusive, trazer-lhe responsabilidade por eventuais danos causados ao prevaricador que, neste caso, passa a reclamante ou credor.

No entanto, quando esteja em causa a segurança, o acesso a equipamentos, o risco de incêndio, o impedimento de passagem ou obstrução de portas-corta fogo, áreas de evacuação, a atuação do administrador deve ser mais rápida, mas devidamente documentada, com fotos, vídeo, testemunhas e, com a respetiva interpelação, com prazo muito curto, podendo justificar-se uma atuação imediata. O Código Civil admite a chamada ação direta, isto é, a possibilidade de alguém recorrer a meios próprios para assegurar um direito, mas apenas quando seja indispensável, não seja possível recorrer em tempo útil aos meios normais, e sem exceder o necessário para evitar o prejuízo.

Portanto, remover objetos de partes comuns pode ser defensável em certos casos, mas deve ser visto como medida excecional, proporcional e documentada, não como regra automática. A ação direta não é lícita se sacrificar interesses superiores aos que se pretende proteger

Quando haja necessidade de recorrer à remoção, é aconselhável não destruir os bens removidos, devendo estes ser inventariados e armazenados, correndo as despesas de remoção e armazenamento por conta do condómino, que deverá ser interpelado nesse sentido.