Alojamento Local em Propriedade Horizontal

O mercado do Alojamento Local (AL) em Portugal continua a suscitar frequentes dúvidas jurídicas e operacionais, em particular no que toca à sua convivência com o regime da propriedade horizontal.

Na sequência das significativas alterações legislativas ocorridas no final de 2024, importa clarificar os direitos dos proprietários, as competências das assembleias de condóminos e os limites estritos para a aplicação de penalizações financeiras ou quotas majoradas. 

1. O Princípio Geral do Licenciamento em Frações Autónomas 

Salvo disposição legal em contrário aplicável a "áreas de contenção" ou a novas "áreas de crescimento sustentável" legalmente previstas — as quais possuem restrições específicas e limites geográficos próprios de instalação —, a regra geral permanece clara: o condómino não necessita de qualquer autorização ou tomada de posição por parte da assembleia de condóminos para licenciar a atividade de AL numa fração autónoma. 

Esta prerrogativa pressupõe, obrigatoriamente, que a fração em causa esteja destinada ao uso de habitação no respetivo título constitutivo da propriedade horizontal. 

Exceção imperativa (Hostels): O regime supracitado não se aplica aos estabelecimentos qualificados como Hostels. Sempre que se pretenda instalar um Hostel num edifício submetido ao regime da propriedade horizontal, continua a ser estritamente obrigatória a apresentação da Ata da assembleia de condóminos a autorizar expressamente o respetivo licenciamento. 

2. Proibição da Atividade e Alteração do Regulamento do Condomínio 

A atividade de AL encontra-se vedada nos prédios onde o título constitutivo da propriedade horizontal, ou o regulamento de condomínio que dele seja parte integrante, contenha uma proibição expressa ao exercício dessa atividade. 

Caso os condóminos pretendam alterar o regulamento para instituir a proibição do AL, a lei exige uma aprovação qualificada: 

• É necessária a aprovação por uma maioria representativa de dois terços (2/3) da permilagem total do prédio. 
• Ausência de efeitos retroativos: Esta proibição não afeta os estabelecimentos de AL que já se encontrem legalmente registados e em atividade à data da deliberação. Os direitos adquiridos pelos proprietários cessantes permanecem salvaguardados. 

3. A Fixação de Contribuição Adicional e Requisitos Legais

De acordo com o enquadramento legal vigente e nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, o condomínio tem a faculdade de fixar o pagamento de uma contribuição adicional destinada a fazer face às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns provocada pela atividade de AL. Contudo, esta possibilidade está sujeita a um limite máximo intransponível: 30% do valor anual da quota respetiva. 

Para que este aumento possa ser validamente aprovado em Assembleia Geral de Condomínio, exige-se o cumprimento cumulativo e simultâneo dos seguintes requisitos: 

1. A faculdade de aumento tem de constar expressamente descrita no regulamento do condomínio. 
2. O valor exato da majoração deve ser aprovado por maioria do valor total do prédio (permilagem), com a condição de que não haja oposição. Na prática, basta que um único condómino vote contra para inviabilizar a aprovação da referida deliberação. 
3. Têm de ser detalhadamente especificados e tecnicamente justificados os critérios objetivos que determinam a imputação desse custo acrescido à fração em causa. 
   
   

A não verificação de qualquer um destes critérios implica a ausência de suporte legal, tornando nula ou anulável qualquer deliberação que pretenda impor o aumento do valor da quota.