Algumas questões sobre Obras em Condomínio

1. Como deve iniciar o processo de obras num condomínio? 

Pelo levantamento das patologias. O condomínio deverá contratar um gabinete de engenharia que se desloque ao edifício e elabore um relatório, elencando as patologias existentes e forma de as reparar.

Além de verificar as partes comuns, pode ser necessário que o técnico visite algumas ou todas as frações autónomas, especialmente quando haja correlação entre os danos no interior das frações, que tenham sido denunciados ao condomínio e as patologias nas partes comuns. O técnico deve entregar também ao condomínio um mapa de quantidades e uma estimativa de custos.

Com o relatório e caderno de encargos devem ser solicitados orçamentos. Desta forma, todos terão a mesma base de trabalho, sendo mais fácil a sua comparação.

2. Quantos orçamentos devem ser apresentados à assembleia de condóminos?

No mínimo, devem ser apresentados três orçamentos. No entanto, a assembleia pode aprovar um número diferente (inferior ou superior).

3. Quais os critérios de escolha de um orçamento?

Deve ter-se em conta o seguinte:

a) Disponibilidade do empreiteiro, de acordo com o prazo pretendido pelo condomínio para a realização da obra.

b) Conhecer o currículo da empresa, desde o capital social, alvará, histórico, obras realizadas e respetivas declarações abonatórias.

c) Seguros que a empresa comprove ter além do seguro de acidentes de trabalho, como é o caso do seguro de responsabilidade civil profissional.

d) Preço da empreitada (desde que os orçamentos sejam fornecidos com base no mesmo relatório técnico e caderno de encargos).

e) Prazo de execução da obra.

f) Saber se a obra será realizada com recurso a subempreiteiros ou exclusivamente com mão de obra sua.

g) Garantia de boa execução da obra (prazo mínimo deve ser de cinco anos).

4. É obrigatório contratar fiscalização para a obra?

Não é obrigatório, mas é quase que indispensável. Nada impõe que a fiscalização seja feita pelo mesmo gabinete que tenha efetuado o relatório técnico, mas é aconselhável.

5. É obrigatório celebrar um contrato escrito de empreitada?

Não é obrigatório, mas é aconselhável, para salvaguardar todas as partes. Deve constar do contrato, entre outros, a descrição da obra a realizar, prazo de início e conclusão da obra, valor, forma de pagamento, prazo de garantia e penalizações por incumprimento.

6. Pode o empreiteiro alterar a garantia inicialmente apresentada após a adjudicação da obra?

Em regra, não. O contrato de empreitada é um negócio jurídico vinculativo. Se a proposta foi apresentada pelo empreiteiro e aceite pelo condomínio, formou-se um vínculo contratual onde a garantia mínima é de 5 anos, podendo ser negociado outro prazo. A alteração unilateral das condições de garantia configura um incumprimento do contrato.

7. Pode a administração exigir o cumprimento da garantia nos termos inicialmente propostos?

Pode e deve. A Administração tem o direito de exigir o cumprimento do contrato nos exatos termos em que este foi celebrado. Se o empreiteiro apresentou um orçamento com garantia, ele é responsável por avaliar a viabilidade técnica dessa garantia. O erro na avaliação inicial (o "desconhecimento" de deficiências profundas) não pode, em princípio, ser imputado ao dono da obra (o condomínio) para desonerar o empreiteiro das suas obrigações contratuais.

8. O relatório apresentado pelo responsável da obra constitui fundamento legal suficiente para uma alteração?

O relatório serve como prova de uma nova realidade técnica, mas não legitima automaticamente a alteração unilateral do contrato. Se o empreiteiro detetou que a solução contratada é tecnicamente insuficiente para garantir o resultado (por exemplo, estanquicidade), ele tem o dever de informar a administração e esta tem a obrigação de decidir (sendo uma situação urgente) ou de convocar a assembleia de condóminos para que seja esta a decidir. Na altura que o empreiteiro levantar a questão, deve ser de imediato informado o fiscal da obra e, após uma reunião conjunta (empreiteiro, administrador e fiscal) elaborar uma ata dessa reunião, na qual o empreiteiro deve apresentar uma proposta de alteração do preço do contrato.

A responsabilidade por uma avaliação inicial deficiente, sendo o empreiteiro um técnico especializado, recai sobre si, a menos que o condomínio tenha ocultado informações cruciais sobre a estrutura.

9. Quais os direitos do condomínio nesta situação?

O condomínio pode e deve exigir o cumprimento do contrato e que a obra seja realizada como contratado. Porém, se for uma situação que o empreiteiro consiga provar que era impossível conhecer na altura da visita o prédio e não constava do relatório, pode alterar o preço do contrato.

10. O que fazer se o empreiteiro não cumpre o contrato?

Caso o empreiteiro se recuse a cumprir, o condomínio deve notificar o empreiteiro por carta registada com aviso de receção de que este está em incumprimento, podendo rescindir o contrato com justa causa ou contratar terceiros, imputando os custos adicionais ao empreiteiro (dependendo das cláusulas do contrato de empreitada).

Contratar terceiros é um risco que deverá ser bem avaliado.

11. Qual a maioria necessária para aprovar uma obra em assembleia?

A regra é a maioria simples. No entanto, caso a obra implique uma inovação, é necessário que a aprovação seja por 2/3 do valor total do prédio. Por exemplo: um prédio que tenha as fachadas revestidas a cerâmica decorada e que pretenda efetuar o seu revestimento com sistema etics ou outro e com acabamento em pintura, está a efetuar uma obra de inovação, que necessita da aprovação por 2/3 do valor total do prédio.

12. Como deve o condomínio proceder ao pagamento da empreitada?

A forma de pagamento depende do que for acordado e conste do contrato de empreitada. Normalmente, com a adjudicação da obra o empreiteiro pretende um adiantamento, que poderá ser de 5, 10 ou 15%, devendo haver o cuidado de não efetuar um pagamento de elevado valor. Os pagamentos seguintes devem ser efetuados de acordo com autos de medição, deixando-se uma verba nunca inferior a 10% para o pagamento final, com a entrega da obra.

13. O condomínio está obrigado a efetuar obras no interior das frações?

Em regra, não. Porém, se alguma fração tiver danos no seu interior que tenham origem nas partes comuns, o seu proprietário pode exigir ao condomínio a reparação desses danos, devendo, para o efeito, efetuar a denúncia ao administrador, por carta registada com aviso de receção. Caso o condomínio não aprove a reparação desses danos, o condómino lesado pode recorrer a tribunal no prazo de 3 anos após a denúncia.

14. A obra deve ser adjudicada sem que todos os condóminos tenham pago a sua quota-parte das obras?

Não. A obra só deve ser adjudicada quando o administrador já tiver recebido o valor da empreitada.

15. Pode um condómino alegar dificuldades financeiras para não pagar a sua quota-parte das obras?

Não. Quando um condómino não possa proceder ao pagamento por questões financeiras deve recorrer à banca para tentar um empréstimo.

Quando se compra uma fração (apartamento, loja, escritório, etc) num condomínio, estamos sujeitos às regras da vida em comum e da gestão das partes comuns, sabendo-se que todos os edifícios requerem manutenção e conservação e que estas intervenções são despesas que não dependem da vontade exclusiva de um condómino, mas da maioria dos condóminos. 

Era incompreensível que um ou dois condóminos inviabilizassem obras de manutenção ou conservação. Porém, o condomínio, em assembleia, pode aprovar o pagamento faseado a alguém que entenda que tem mais dificuldade; no entanto, é necessário que o condomínio tenha fundo de maneio suficiente para que a obra seja realizada e paga sem necessidade de aguardar a conclusão do pagamento faseado.