CÓDIGO DEONTOLÓGICO DA APEGAC

Estamos a terminar a divulgação comentada do nosso Código Deontológico. Desta vez vamos abordar o art.º 9º, que se refere à

Apresentação de contas

Esta norma refere-se a uma das funções do administrador, que pode criar uma maior relação de confiança entre este e os condóminos ou, pelo contrário, levar à desconfiança e fim da relação comercial, sendo nosso dever “prestar ao cliente, em cumprimento da lei, todas as informações relativas à gestão dos seus dinheiros e sempre que para tal seja solicitado”, pela assembleia de condóminos. Repete-se tal como fizemos na análise a outra norma do C.D., que o administrador só está obrigado a prestar contas à assembleia de condóminos, mas tem o dever de prestar todas as informações aos condóminos.

Refere-se esta norma ainda à nossa obrigação de apresentar, no final de cada exercício, os saldos iniciais, as receitas e saldo por fração, os débitos a fornecedores, a discriminação das despesas e os saldos finais.

Cumprir com rigor esta regra e, sempre que possível, fazer a entrega das contas com o envio da convocatória, é contribuir para a credibilização e valorização da nossa atividade.

Cobrança de sanções pecuniárias

Por ser um acórdão que aborda várias questões importantes, reproduzimos o sumário do que foi proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa (de 30.03.2023, Proc. 421/14.1RBCSC-C.L1-2 – in Jusnet):

“I - O quadro legal decorrente do disposto no art.º 6º, n^o. 1, do DL n^o. 268/94, de 25/10, 703º, n^o. 1, alín. d), do Cód. de Processo Civil e 1424º, n^o. 1, do Cód. Civil, atribui força executiva à acta da assembleia de condóminos, sem que o condomínio, de forma a obter o reconhecimento do seu crédito e consequente pagamento deste, tenha que lançar previamente mão da acção declarativa, permitindo, assim, desde logo, a instauração de acção de natureza executiva contra o proprietário da fracção, condómino devedor, relativamente à contribuição deste, na proporção do valor da sua fracção, para as despesas elencadas naquele art.º 1424º, do Cód. Civil, ou seja, despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum;

II - não é unânime o entendimento jurisprudencial relativamente aos requisitos ou pressupostos, e amplitude do preenchimento destes, que devem enformar as actas da assembleia de condóminos para que se possam constituir como título executivo, ou seja, para que se possam considerar documentos extrajudiciais aos quais é legalmente atribuída força executiva ;

III – não tem sido igualmente unânime, doutrinária e jurisprudencialmente, determinar se a acta da assembleia de condóminos que delibera sobre penalizações (penas pecuniárias) a aplicar aos condóminos incumpridores, constitui título executivo nos termos do art.º 6º, do DL n^o. 268/94, de 25/10;

IV – uma posição mais restritiva, vem entendendo dever ser interpretado aquele art.º 6º, n^o. 1, no sentido de que as dívidas aí previstas e que podem integrar o título executivo são as que têm origem nos encargos com a conservação e fruição das partes comuns e com os serviços de interesse comum (art.º 1424º, n^o 1 do CC), concluindo, assim, pela exclusão das penas pecuniárias aplicadas nos termos do art.º 1434º, n^o 1, do CC;

V – Defendendo tal posição com a argumentação de que a integração da previsão legal do n.^o 1 do artigo 6.º, do Decreto-lei n.^o 268/94, de 25.10, no que concerne às "contribuições devidas ao condomínio" deverá ser feita com referência ao artigo 1424.º do Código Civil, que define como encargos de condomínio os respeitantes à "conservação e fruição das partes comuns do edifício", bem como os que respeitam aos "serviços de interesse comum" ;

VI – Uma posição mais lata ou abrangente da expressão contribuições devidas ao condomínio prevista no segmento inicial do citado art.º 6º, n^o. 1, do DL n^o. 268/94, de 25/10, defende que a acta da assembleia de condóminos donde consta o regulamento interno do condomínio que aí foi aprovado, e no qual ficou estabelecida a pena pecuniária sobre o valor de contribuições em falta, a aplicar aos condóminos faltosos, constitui título executivo para a cobrança das quantias liquidadas a esse título de pena pecuniária;

VII – na opção de decisão pelo critério mais restritivo ou mais abrangente da expressão contribuições devidas ao condomínio, prevista no transcrito segmento inicial do citado art.º 6º, n^o. 1, do DL n^o. 268/94, de 25/10, não surge inócua a nova redacção introduzida em tal normativo pela Lei n^o. 8/2022, de 10/01, nomeadamente o teor do aditado n^o. 3, vindo o legislador, de forma concludente, conferir força de lei à posição mais lata ou abrangente;

VIII - prima facie, tal alteração apenas seria aplicável às situações novas ou supervenientes, isto é, às actas da reunião da assembleia de condóminos que viessem, após a entrada em vigor da Lei n^o. 8/2022, de 10/01 (que reviu o regime da propriedade horizontal), aprovar sanções pecuniárias a suportar pelos condóminos incumpridores – cf., o art.º 12º, do Cód. Civil;

IX – todavia, possuindo a nova lei carácter ou natureza interpretativa – cf., o n^o. 1, do art.º 13º, do Cód. Civil -, na ponderação do legalmente estatuído no n^o. 3, do art.º 6º, do DL n^o. 268/94, de 25/10, conclui-se que a acta da assembleia de condóminos que deliberou, em data antecedente, sobre penalizações (penas pecuniárias) a aplicar aos condóminos incumpridores, constitui título executivo;

X – donde, tendo sido as penas ou sanções pecuniárias aprovadas em assembleia de condóminos, encontrando-se devidamente estabelecido o prazo de mora que origina a sua aplicabilidade, e encontrando-se devidamente liquidadas, resultam devidamente preenchidos os requisitos legais para sua exigibilidade e executoriedade;

XI – o art.º 5º-A, aditado á Lei n^o. 1-A/2020, de 19/03, pela Lei n^o. 4-B/2021, de 01/02, prevendo (e incentivando), em plena situação pandémica, acerca da possibilidade e modo de realização das assembleias de condóminos, através de meios de comunicação à distância, no ano de 2021, não instituiu uma obrigatoriedade de realização, mas antes e apenas, nos termos legalmente inscritos, uma permissão de realização”.