O “Simplex” e a Propriedade Horizontal

A dispensa de autorização dos condóminos para alteração do uso de frações para habitação

A gestão da propriedade horizontal em Portugal sofreu uma das suas mais profundas e marcantes atualizações com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — amplamente conhecido como o "Simplex do Urbanismo". Entre as diversas medidas de simplificação administrativa introduzidas, destaca-se a profunda alteração às regras do Código Civil no que concerne à mudança de afetação (fim ou uso) das frações autónomas.

O novo regime jurídico desonera os proprietários da necessidade de obter a aprovação da assembleia de condóminos quando o objetivo é converter uma fração para fins habitacionais.

A regra rígida e protetora da estabilidade do ecossistema dos edifícios em propriedade horizontal determinava que a alteração do destino da fração implicava a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, exigindo cumulativamente a aprovação unânime de todos os condóminos e a formalização através de escritura pública ou documento particular autenticado.

Este processo traduzia-se frequentemente em impasses operacionais, inviabilizando projetos de reconversão imobiliária devido à oposição ou simples absentismo dos restantes comproprietários.

Com o intuito de dinamizar o mercado de arrendamento e aumentar a oferta de fogos residenciais no país, o Decreto-Lei n.º 10/2024 introduziu uma exceção histórica a esta regra do Código Civil.

A partir do início de 2024, a alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração autónoma para habitação deixou de carecer de autorização dos restantes condóminos. Na prática, o legislador conferiu um poder extraordinário e unilateral ao proprietário da fração.

O processo é efetuado de forma autónoma, correndo à margem de qualquer assembleia de condóminos, o condómino tramita e obtém a alteração da utilização da fração diretamente junto da respetiva Câmara Municipal; depois, munido da respetiva decisão ou licença camarária, o proprietário tem o poder de, por ato unilateral — formalizado através de escritura pública ou de documento particular autenticado —, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo do edifício.

Embora o condomínio tenha perdido o poder de veto ou de voto sobre esta matéria, o legislador não isolou completamente a administração do edifício do processo. Ficou salvaguardado um mecanismo de transparência e informação obrigatória: Os condóminos que procedam à alteração unilateral do título constitutivo, ao abrigo deste regime, ficam estritamente obrigados a comunicar o facto à administração do edifício. A referida comunicação, acompanhada da cópia da escritura pública ou do documento particular autenticado, deve ser formalmente entregue ao administrador do condomínio no prazo imperativo de 10 dias a contar da data da sua celebração.