SEGURO DO EDIFÍCIO EM CONDOMÍNIO

O regime da propriedade horizontal foi recentemente alterado (Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro), mas o legislador entendeu manter obrigatório apenas o seguro contra o risco de incêndio, previsto no art.º 1429º do Código Civil.

No caso dos condomínios, este seguro é obrigatório quer para as frações autónomas (apartamentos, lojas, escritórios, etc), quer para as partes comuns do edifício, podendo ser coletivo ou individual. Se for coletivo, ou seja, para todas (ou a maioria) das frações, a responsabilidade pelo pagamento do prémio do seguro é do administrador do condomínio, assim como é a este que cabe participar à seguradora qualquer sinistro que ocorra nas partes comuns. Sendo o seguro individual, cada uma das frações deve apresentar anualmente ao administrador o comprovativo da existência e validade desse seguro. Caso o condómino não o apresente, o administrador tem o dever de efetuar o seguro da respetiva fração, ficando com o direito de reaver o respetivo prémio.

Apesar da lei impor apenas o seguro contra o risco de incêndio do edifício, o que nos parece um absurdo face à realidade construtiva da atualidade, que é completamente diferente do que era há 60 ou mais anos, altura em que a utilização da madeira ainda era predominante no edificado (portas, janelas, soalhos, tetos, coberturas, etc), a grande maioria dos condóminos e condomínios optam pelo seguro multirriscos, que cobre, na maior parte das seguradoras, riscos como tempestades, inundações, danos por água, rebentamento de canos, etc, sem que o prémio do seguro seja substancialmente mais caro.

Os condóminos, em muitos casos, não prescindem do seguro individual, alegando quase sempre, quando existe um crédito hipotecário, as dificuldades levantadas pela entidade credora para autorizar a substituição do seguro, o que é um abuso, porque não se pode impedir a substituição da seguradora, desde que se mantenham as mesmas condições do seguro (capital e coberturas).

O seguro coletivo tem grande vantagem económica (pode ser mais barato cerca de 50%) e de gestão de sinistros, especialmente quando estes envolvem várias frações.  Este seguro cobre todas as partes comuns e as frações autónomas e, quando os condóminos optem pelo seguro individual, não é necessária a contratação de um seguro que cubra as partes comuns.

Quando um condómino faz o seguro da sua fração está a segurar, automaticamente, a quota-parte que essa fração tem nas partes comuns; por isso, se todas as frações tiverem seguro, as partes comuns, na sua totalidade, estão também cobertas. Nestes casos é enorme a dificuldade de gestão de qualquer sinistro nas partes comuns, porque cada um dos condóminos terá de efetuar a participação à respetiva seguradora e teremos tantas apólices quantas as frações existentes, podendo acontecer, por exemplo:

1. Serem várias as seguradoras a intervir;
2. As apólices terem coberturas diferentes, com algumas a cobrir o risco em causa e o respetivo sinistro e outras que não o cobrem;
3. Apólices com franquias e outras sem franquias;
4. Vários processos de sinistro, a correr em várias seguradoras, com várias peritagens, que poderão ter conclusões distintas.
5. O pagamento das indemnizações ser, garantidamente, mais demorado.

É comum, especialmente no caso dos seguros individuais, o capital seguro corresponder ao valor comercial ou de aquisição, o que é um erro. O capital a segurar deve corresponder ao valor de reconstrução que é, em regra, muito inferior ao valor comercial, tendo em conta que neste se inclui o terreno onde se encontra implantado o edifício e a margem de lucro do vendedor, que a seguradora não incluirá no valor a indemnizar no caso de perda total. Porém, se o capital seguro for inferior ao valor de reconstrução, a seguradora poderá aplicar a regra proporcional em qualquer sinistro, tendo o proprietário da fração que suportar parte do custo da reparação, mesmo que o seguro não tenha qualquer franquia.

O valor de reconstrução determina-se tendo em consideração a área total de construção do imóvel, caso o seguro seja coletivo, multiplicada pelo preço de construção por metro quadrado, que é diferente para cada região do país. No caso do seguro ser individual, deverá considerar-se a área da respetiva fração, acrescida da respetiva percentagem ou permilagem das partes comuns.

Caso o valor de reconstrução seja superior ao normalmente praticado no mercado para a mesma região do país, por razões de qualidade superior de construção e ou de equipamentos, deverá o tomador do seguro, seja ele individual ou o condomínio, especificar e justificar essa diferença no formulário do seguro.

O capital, seja o seguro individual ou coletivo, é fixado pela assembleia de condóminos e deverá ser atualizado anualmente, de acordo com o Índice de Edifício que se pode consultar no site da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, sendo a atualização para o corrente ano de 4,8%. Cabe ao proprietário de cada fração ou ao administrador do condomínio efetuar essa atualização, conforme seja o seguro individual ou coletivo. Aconselha-se a atualização automática do capital, que é uma prática das seguradoras.

O legislador perdeu uma boa oportunidade para impor o seguro multirriscos, com um elenco mínimo de coberturas base e de passar a obrigatório o seguro coletivo, não apenas pelas razões já expostas, como também face à enorme dificuldade que o administrador do condomínio tem em obter os documentos comprovativos dos seguros individuais.

Vitor Amaral