Regulação da atividade profissional de Administração de Condomínios – O que mudará?

A Senhora Secretária de Estado da Habitação anunciou recentemente que o projeto de regulação da atividade profissional de administração de condomínios está em “circuito legislativo”, o que significa que poderá estar para breve a aprovação da lei que regulará esta atividade, colocando fim a cerca de uma dúzia de anos de várias proposta e projetos em estudo, mas que nunca entraram nesse circuito, que antecede a aprovação de qualquer lei.

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) tem tido um papel fundamental na sensibilização do poder central e de todos os grupos parlamentares para a necessidade de regulação da atividade profissional de administração de condomínios, tendo apresentado várias propostas aos sucessivos governos, por entender que ela é indispensável para a valorização e credibilização da atividade, mas, sobretudo, por entender que se trata de uma atividade que tem sob a sua responsabilidade a gestão do património de cerca de cinco milhões de portugueses, sem que estes tenham qualquer garantia. Basta referir que, sem regulação, não só não é obrigatório que as empresas do setor tenham um seguro de responsabilidade civil profissional, como são as próprias seguradoras a não desejar cobrir este risco. Por isso, louvo a Secretaria de Estado da Habitação pelo trabalho que desenvolveu, assim como pelo facto de ter auscultado a APEGAC sobre o projeto, ficando na expectativa que todos os decisores do circuito legislativo sejam recetivos à proposta apresentada e rapidamente passem o projeto para lei.

A APEGAC, apesar de ser uma associação empresarial, preocupa-se com a insegurança e consequente desconfiança dos condóminos, em relação aos profissionais do setor, pelo facto de estes não estarem obrigados, por exemplo, a terem estabelecimento aberto ao público e seguro de responsabilidade civil profissional, com a agravante de serem mais do que o desejável os maus exemplos, com prejuízo dos condomínios e respetivos condóminos. Essa preocupação está demonstrada no percurso de mais de 20 anos, impondo aos seus associados o cumprimento de um código deontológico, com regras que se podem definir como a primeira regulação da atividade, embora restrita àqueles que pertencem à associação, mas também está demonstrada pelo facto de, pese os seus parcos recursos, ter encomendado duas propostas de regulação da atividade a duas insignes professoras da Faculdade de Direito do Porto e da Faculdade de Direito de Coimbra (Profª Glória Teixeira e Profª Sandra Passinhas), que entregou à tutela e ao governo. Além disso, a APEGAC sempre participou nos anteprojetos que a tutela e a Secretaria de Estado da Habitação tiveram em preparação.

A APEGAC tem, por isso, uma responsabilidade acrescida junto das empresas do setor e pretende ser o parceiro preferencial do governo para que a futura regulação seja cumprida e se possa credibilizar o setor e dar confiança a quem é condómino.

Para as empresas do setor, deixo uma mensagem de confiança no futuro. A regulação não será um obstáculo para o bom exercício da atividade, bem pelo contrário. A regulação deverá ser encarada como um instrumento de confiança e de segurança para todos, profissionais e condóminos. É verdade que trará novos desafios, mas isso não pode amedrontar quem está numa das atividades mais exigentes e menos reconhecida.

Exige-se de todos os profissionais do setor garantias de idoneidade, profissionalismo e responsabilidade no exercício das funções de administrador de condomínios. Agindo desta forma, a regulação será um mero instrumento orientador, apesar de regulador.

Começa por ser importante a celebração de contrato escrito de administração de condomínio, de onde conste, de forma clara e transparente, o compromisso do administrador, quando vá além do que dispõe o artigo 1436º do Código Civil, que define as funções do administrador, seja ele profissional ou condómino, assim como os honorários, forma de pagamento, duração do contrato, identificação da apólice de seguro de responsabilidade civil profissional, etc.

É também importante que se demonstre que a empresa tem a sua situação contributiva e fiscal regularizada, importante para transmitir mais confiança a quem pretende contratar este serviço.

Por ser uma atividade multidisciplinar e exigente, impõe-se que os empresários e ou colaboradores tenham formação específica e constante, razão pela qual a APEGAC tem apostado e continua cada vez mais a apostar na formação, que é certificada pela DGERT.

Comunicar bem nunca foi tão importante como na atualidade e, quando se tem sob a responsabilidade o património de terceiros, estes têm o direito de serem devidamente informados sobre o quotidiano da gestão desse património, especialmente no que respeita a contas (despesas e receitas) e manutenção do edifício e equipamentos.

Impõe-se também ao administrador o importante papel de ser o promotor da boa manutenção do edifício, sendo proativo e sabendo quando e como propor a sua manutenção preventiva, demonstrando o quão mais custoso será para todos se a manutenção e conservação for apenas reativa, para resolução dos problemas e patologias conforme vão surgindo. Era importante que o Estado criasse e impusesse um plano de manutenção para cada edifício, a ser aprovado administrativamente aquando do licenciamento.

Para a gestão corrente de um edifício de média dimensão pode corresponder um orçamento de dezenas de milhar de euros; se a esta gestão somarmos obras de manutenção e ou conservação, das dezenas passaremos para as centenas de milhar de euros. Acontece que, nem sempre, tudo o que é pago pelo condomínio é devidamente faturado, razão pela qual a APEGAC há muito que vem a reclamar que as contas do condomínio devem ser enviadas à Autoridade Tributária e Aduaneira, de uma forma simplificada, após trinta dias a sua aprovação, com a identificação dos prestadores de serviço e valor pago. Se assim vier a ser, como reclamamos, ganha o Estado, o setor ganha confiança e reduz-se a concorrência desleal.

O administrador deverá ser visto, cada vez mais, como um parceiro dos condóminos, que cuida do património, bem estar e segurança destes.

A regulação pouca força terá se não tiver regras sancionatórias para o incumprimento, não devendo isto ser uma preocupação para as empresas do setor que primam pelo seu profissionalismo, porque as sanções, sejam elas quais forem, só serão aplicadas quando haja incumprimento.

Uma das minhas preocupações com a regulação é o facto de puder vir a ser exigida a atividade em exclusivo, quando a grande maioria das empresas do setor são microempresas, com parcos recursos financeiros e humanos, algumas delas com atividades paralelas, como limpeza, jardinagem, manutenção, contabilidade, entre muitas outras.

A regulação deverá estar orientada para um setor de mercado muito especial, não impondo regras que protejam, mesmo que indiretamente, as médias/grandes empresas e impulsione a eliminação das microempresas.

A APEGAC dará todo o contributo possível, especialmente na fase de transição, criando um gabinete de apoio às empresas, quer para esclarecer dúvidas, quer materializando os processos de licenciamento e tudo que a regulação venha a exigir.

É tempo de estarmos unidos. É tempo das empresas contarem com a APEGAC!

Vitor Amaral
Presidente da APEGAC