Regulamento de Condomínio

Ao Regulamento de Condomínio cabe disciplinar o uso, fruição e conservação das partes comuns.

Trata-se de um conjunto de regras destinadas a disciplinar as relações entre os condóminos no tocante ao gozo, conservação e administração do edifício, ou seja, é destinado a prevenir e resolver eventuais situações de conflito emergentes da posição de cada um dos condóminos, enquanto titular simultâneo de um direito singular de propriedade e de comproprietário das partes comuns.

Quando aprovado pela assembleia de condóminos, o regulamento é uma deliberação normativa disciplinadora da relação condominial e obrigatório nos termos do art. 1429.º-A, do Cód. Civil.

O regulamento inserido no título constitutivo da propriedade horizontal não estará sujeito, pelo menos em toda a sua extensão, ao princípio da unanimidade e da escritura pública, podendo haver aspetos do mesmo que podem ser modificados através de ata da assembleia de condóminos por simples maioria simples ou pelas maiorias qualificadas previstas legalmente.

Na verdade, o regulamento pode incidir sobre a abertura e o fecho da porta da rua ou dispor regras sobre a utilização do elevador ou da piscina, por exemplo. As normas que incidam sobre este núcleo mínimo de matérias têm carácter regulamentar e podem ser alteradas pela maioria dos condóminos. São matérias que cabem na competência dos órgãos administrativos e que têm um poder decisório diminuto: não alteram a distribuição de poderes, mas apenas disciplinam o exercício desses poderes pelos seus titulares.

 A disciplina das partes comuns satisfaz necessidades que variam continuamente e, por isso, foi-lhe fixado um regime expedito de resolução, de deliberação maioritária em assembleia. Se o regulamento inserido no título constitutivo contiver cláusulas que disciplinem estas matérias, pode ser alterado, neste âmbito restrito, por maioria.

Esta nossa opinião leva a uma interpretação restritiva do artigo 1419.º n.º 1: o regulamento do condomínio contido no título constitutivo pode ser alterado pela maioria prescrita na lei. Por exemplo, pode ser alterado por maioria a deliberação que fixa o horário de utilização da piscina, ainda que contida no título constitutivo.