Notícias APEGAC
A responsabilidade perante o condomínio na aquisição de fração de prédio em propriedade horizontal
Quem compra uma fração num prédio sob o regime da propriedade horizontal pode estar a assumir a responsabilidade de pagamento de despesas aprovadas pela assembleia de condóminos antes de concretizar o negócio, ou seja, criadas numa altura em que ainda nem sequer era condómino.
O regime jurídico da propriedade horizontal (n.º 1 do art.º 1424º do Código Civil (CC)) diz-nos que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício "são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações", o que parece significar que, independentemente da data de vencimento, a responsabilidade é sempre do condómino à data da assembleia que aprove o orçamento de despesas correntes ou obras. Por este artigo poderíamos concluir que uma obra aprovada no dia anterior à alienação da fração, mas com pagamento em data posterior, nem que esse vencimento se desse meses depois, seria sempre da responsabilidade do condómino à data da assembleia, ou seja, daquele que já não iria usufruir da obra. O mesmo aconteceria, sendo essa a interpretação, no caso das despesas correntes, que dão origem às designadas "quotas do condomínio" e que são aprovadas na assembleia do início do ano, para serem pagas durante o decurso de todo o ano.
O mesmo regime jurídico diz noutro artigo (n.º 4 do art.º 1424.º-A) que "os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário". Esclarecedor, sem dúvida, mas em contradição com a norma anteriormente referida. Ora, pela leitura desta norma, que não levanta qualquer dificuldade de interpretação, as deliberações de assembleias anteriores à transmissão da fração e que aprove orçamentos de despesas correntes, obras ou outros, a pagar pelos condóminos em prestações, vinculam quem venha a adquirir qualquer fração exclusivamente quanto às prestações que se vençam posteriormente à transmissão. Pegando nos mesmos exemplos, se a assembleia aprovar uma obra, com pagamento em prestações que se dilatem no tempo e um condómino transmitir a fração no dia ou dias seguintes, a responsabilidade do pagamento dessas prestações transmite-se para o novo proprietário, o mesmo acontecendo com as quotas do condomínio referente às despesas correntes, ou a qualquer outra despesa.
Outra coisa é a responsabilidade perante o condomínio quanto às prestações vencidas à data da transmissão. Com o novo regime, o administrador do condomínio está obrigado a emitir uma declaração de onde conste o montante dos encargos do condomínio, natureza desses encargos, montantes e prazos de pagamento, assim como as dívidas existentes, sendo o caso, constituindo esta declaração documento instrutório da escritura de compra e venda da fração ou do documento particular autenticado, a menos que o adquirente expressamente declare que prescinde dessa declaração, "aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio", como dispõe o n.º 3 do citado art.º 1424.º-A.
Não se retira desta alteração à lei e obrigatoriedade da declaração no momento da alienação que, existindo dívidas, estas se transmitem para o novo proprietário. Isso só acontece se e quando este prescinda da apresentação da declaração.
O administrador do condomínio está obrigado a emitir esta declaração no prazo de dez dias a contar da data do requerimento. A prática, nos 10 meses em que vigora o atual regime, demonstra que grande parte dessas declarações é requerida com caráter urgente, para o próprio dia ou dia seguinte. Porém, o administrador tem grande responsabilidade na sua emissão, por ter de verificar as deliberações das assembleias de condóminos que acarretem encargos para os condóminos (consultando atas e outros documentos), ter de verificar qual a natureza desses encargos, datas de vencimento e ter de verificar também a existência de dívidas, com consulta aos documentos bancários do condomínio, pelo que é aconselhável que ele não as emita sob pressão, até porque é grande o número de declarações a emitir no mesmo dia, de condomínios diferentes e alguns deles de grande complexidade.
Gostou deste artigo? Partilhe nas redes sociais:
Portal do condómino
