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ALOJAMENTO LOCAL EM CONDOMÍNIOS
No dia 23 de outubro, foi publicado o Decreto-Lei n.º 76/2024, que altera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (DL 128/2014, de 29 de agosto), pelo que se impõe fazer uma atualização no que respeita a este serviço em condomínios.
Mais poder aos municípios
Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo que vise regular a atividade do alojamento local (AL) e naqueles que tenham mais de um milhar de estabelecimentos de AL cabe à assembleia municipal deliberar sobre esse poder regulamentar.
Esta medida, que nos parece acertada, tendo em conta que o poder local é o que melhor conhece a realidade de cada município, peca por não ser uma imposição, mas apenas uma possibilidade. Deveria ser imposto que os municípios com mais de um determinado número de habitantes (no mínimo 30.000), tivessem, obrigatoriamente, de regular a atividade de AL no seu território, tendo em conta que podemos ter um pequeno município que atinja os 1.000 estabelecimentos de AL, quando já uma ou duas centenas seria excessivo e outros municípios em que o milhar de AL não seja significativo. Além disso, a regulamentação permitiria o conhecimento prévio do que sobre esta matéria pretende cada município e maior segurança para quem pretenda investir neste negócio e para a população em geral. No caso de municípios que já tenham mais de 1000 estabelecimentos de AL, as assembleias municipais devem deliberar, no prazo de um ano, se exercem o poder regulamentar, mas nada impede que não o exerçam.
A figura do “provedor do alojamento local”, que pode ser criada pelo regulamento municipal, é também de saudar e só peca pelas mesmas razões; ou seja, o “provedor”, que não será mais do que um mediador, mas que poderá desempenhar um importante papel, especialmente ao nível da conflitualidade entre residentes e investidores de AL, deveria ser imposto a todos os municípios com um rácio de estabelecimentos por habitante em cada município.
A Câmara Municipal pode determinar o cancelamento do registo do estabelecimento de AL, “quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano”, entre outros.
Os municípios podem determinar que nas áreas de contenção e de crescimento sustentável não podem ser autorizados novos registos de AL, quando as frações tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos 2 anos anteriores, assim como pode criar limite ao número de estabelecimentos, na proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação.
Condomínios e AL
Entende agora o legislador que a prática de AL numa qualquer fração de condomínio, tenha ela o fim que tiver, “não constitui uso diverso do fim a que é destinada”, o que subverte, completamente, o disposto no regime jurídico da propriedade horizontal (PH) quanto a esta matéria. Porém, a atividade de AL não poderá ser exercida em condomínios cujo título constitutivo da PH ou o regulamento que dele faça parte integrante, proíba expressamente esta atividade. No caso de os condóminos pretenderem alterar aquele regulamento com o objetivo de proibir o exercício da atividade de AL, terão de obter uma maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio; no entanto, esta proibição não tem efeitos retroativos, o que significa que os estabelecimentos de AL existentes à data da deliberação não ficam por ela abrangidos.
A assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de AL, por deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício. Os principais fundamentos deverão ser a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Com esta deliberação, o condomínio deve solicitar ao presidente da Câmara Municipal que tome uma decisão, a proferir no prazo de 60 dias, podendo este “convidar os intervenientes à obtenção de um acordo”, intervindo, quando exista, o provedor do AL. No caso de a decisão ser o cancelamento do registo do estabelecimento, não pode exceder cinco anos.
Cabe também à assembleia de condóminos decidir, pela mesma maioria, que os estabelecimentos de AL “disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qua deve ser facultado aos demais condóminos”. Embora se perceba o alcance desta medida, ela só terá resultado se houver uma interação imediata após uma comunicação, entre o proprietário do estabelecimento, ou de quem o represente, e os seus clientes, o que já é possível com uma plataforma que a Airbnb está a implementar em Portugal, embora ainda numa fase inicial. O contacto telefónico e endereço de correio eletrónico devem também ser disponibilizados ao administrador do condomínio.
Além do livro de reclamações, é obrigação de quem explore AL, afixar no interior da fração os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído e ter um livro de informações sobre o funcionamento e respetivas regras de utilização, como é o caso da recolha e seleção de resíduos urbanos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e descanso dos demais utentes do edifício, devendo também conter o regulamento do condomínio, com destaque para as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o AL e utilização das partes comuns.
É também sua obrigação celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento. No entanto, esta norma, que é apenas um reforço ao já disposto na lei geral (art.º 1429º do Código Civil), deveria ir além do risco de incêndio.
O mesmo proprietário não pode explorar mais de 9 estabelecimentos de AL por edifício, na modalidade de apartamento, caso esse número seja superior a 75% do número total de frações.
Sendo necessário realizar obras nas partes comuns para adaptar ou licenciar a fração para AL, deverá ser o interessado a suportar o custo dessas obras.
Por último, “o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas correntes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil”.
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