A DEONTOLOGIA NA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

A Deontologia faz parte da filosofia moral contemporânea e significa ciência do dever e da obrigação.

A deontologia é um tratado dos deveres e da moral. É uma teoria sobre as escolhas dos indivíduos, o que é moralmente necessário e serve para nortear o que realmente deve ser feito.

Para os profissionais, deontologia são normas estabelecidas não pela moral e sim para a correção de suas intenções, ações, direitos, deveres e princípios.

A deontologia também pode ser o conjunto de princípios e regras de conduta ou deveres de uma determinada profissão, ou seja, cada profissional deve ter a sua deontologia própria para regular o exercício da profissão, e de acordo com o Código de Ética de sua categoria.

A especificidade da administração de condomínios, que estabelece que uma entidade – o administrador – é mandatada como órgão executivo com poderes sobre a gestão, conservação e fruição dos bens administrados, com o dever de zelar pelo património que administra e assegurar a execução do regulamento interno do prédio e das disposições legais relativas ao condomínio, recomenda uma relação de confiança entre administrador e administrados.

Para além da necessária avaliação das credenciais das empresas no processo de seleção de uma administração profissional para o condomínio, é a todos os títulos recomendável que sejam conhecidos os vínculos das empresas a quem vai ser confiada gestão do património, no capítulo da deontologia profissional.

Considerando que em Portugal não existe, de momento, uma regulamentação específica sobre a atividade profissional de Gestão e Administração de Condomínios, estando as empresas naturalmente sujeitas à legislação de prestação de serviços e do Código do Consumidor, o facto de estarem vinculadas a um Código Deontológico específico para Administração de Condomínios deverá, indubitavelmente, ser um fator a ter em consideração pelos Condomínios ao escolherem um administrador profissional.

A APEGAC, Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, tem um  CÓDIGO DEONTOLÓGICO  a que estão vinculados todas as empresas de gestão e administração de condomínios suas  associadas.

A quebra, por qualquer empresa associada, desse código, é analisada pelo Conselho Deontológico dando, se provada, origem à exclusão do associado.

Este conselho Deontológico é parte integrante dos órgãos Sociais da Associação e é presidido pela Professora Sandra Passinhas, individualidade independente, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, de reconhecido mérito científico e académico na área da Propriedade Horizontal.

O Código Deontológico estabelece que as funções do Administrador são as enunciadas no art.º 1436° do Código Civil, não devendo este exercer funções que excedam o seu âmbito e competência profissional.

Os deveres inerentes à atividade de administração profissional de condomínios são divididos em áreas específicas de que se destacam:

• Os deveres para com a sociedade
• Os deveres para com a profissão
• Os deveres para com os colegas
• Deveres para com os clientes e na  prática da administração de condomínios

Os Deveres para com a sociedade

É dever fundamental da empresa de administração de condomínios, possuir nos seus quadros pessoal com formação adequada e proteger a sociedade contra a concorrência desleal, os agentes ilegais, o abuso de confiança, a burla, a fraude e qualquer tipo de contrato injusto ou ilícito, devendo desencadear as iniciativas possíveis para denunciar os seus autores.

Deveres para com a profissão

É dever da empresa de administração de condomínios manter e pugnar pelo prestígio da profissão e impor-se pela qualidade dos seus serviços e por uma conduta irrepreensível, usando sempre de boa-fé, lealdade e isenção.

A empresa deverá empregar todos os esforços no sentido de obter, em caso de sucessão de posição na prestação dos serviços, o pagamento de quaisquer valores que se encontrem em débito ao antecessor promovendo as melhores relações possíveis entre a empresa antecessora na gestão e administração do atual cliente e este último.

É dever da empresa de administração de condomínios, como forma de dignificar e elevar o nível da sua profissão, promover a formação e desenvolvimento técnico dos seus colaboradores e que o comportamento dos mesmos esteja de acordo com os princípios definidos no Código Deontológico e na legislação vigente.

É dever da empresa de administração de condomínios entregar toda a documentação e bens do condomínio em seu poder cuja representação tenha cessado quando os mesmos lhe sejam solicitados por uma administração eleita e lhe seja exibida ata da Assembleia Geral de Condóminos autêntica ou autenticada e contra título de entrega/receção assinado por todos os intervenientes, no prazo máximo de 15 dias a contar da notificação feita pela empresa ou administrador cessante.

Deveres para com os colegas                                

A empresa de administração de condomínios não deve tentar obter vantagens desleais sobre os seus colegas e deve disponibilizar-se a compartilhar com eles as suas experiências e estudos profissionais.

A empresa deve conduzir os seus negócios com urbanidade de modo a evitar litígios entre os colegas; em tal situação, devem as partes aceitar a arbitragem da sua associação de classe, segundo as regras estabelecidas por esta.

É dever da empresa de administração de condomínios não comentar voluntariamente os serviços de Gestão e Administração prestados por um colega, no entanto, se lhe for pedida a sua opinião, deve dá-Ia com toda a integridade e cortesia profissional.

É dever da empresa de administração de condomínios, respeitar o mandato de outro Administrador abstendo-se de se fazer representar profissionalmente em qualquer Assembleia de Condóminos sem previamente comunicar tal facto ao administrador em exercício.

Deveres para com os clientes

É dever da empresa de administração de condomínios informar-se de todos os factos essenciais relativos a cada Condomínio para o qual tenha aceite mandato, de forma a poder satisfazer as suas obrigações, evitando erros.

A empresa não deverá exercer funções que excedam o seu âmbito e competência profissional, devendo recomendar a intervenção de um especialista quando a defesa do interesse do Condomínio o exija.

É dever da empresa prestar os seus serviços de um modo diligente, sendo sua obrigação propor orçamentos racionais e assegurar a supervisão e a manutenção de todas as partes e bens comuns.

A empresa de administração de condomínios deverá cobrar-se apenas pelos Serviços efetivamente prestados e prestar ao cliente, em cumprimento da lei, todas as informações relativas à gestão dos seus recursos financeiros.

A empresa de administração de condomínios deve, sempre que convidada a apresentar orçamento para Gestão ou Administração de um condomínio, comunicar o valor respeitante aos seus honorários com menção expressa quanto à cobrança de IVA.

A empresa de administração de condomínios deve, obrigatoriamente, constituir e manter conta bancária própria para cada condomínio, onde deverá depositar os valores recebidos e manter registos sobre a que respeitam os depósitos efetuados

É dever da empresa de administração de condomínios prestar ao cliente, em cumprimento da lei, todas as informações relativas à gestão dos seus dinheiros, quando para tal seja solicitado, apresentando aos Condóminos, no final do exercício, os seguintes dados: saldos iniciais; receitas e saldo, por fração; débitos a fornecedores,

1. b) Não abandonar a prestação de serviços ao cliente sem prestar os devidos esclarecimentos e sem conceder um prazo, não inferior a 30 dias, de forma a permitir ao cliente constituir outra administração; discriminação das despesas e os saldos finais.

O vínculo efetivo a este conjunto de valores, regras de conduta e normativo profissional poderão significar uma diferença determinante no comportamento profissional das empresas e na relação de confiança dos proprietários com a empresa a quem vão confiar a gestão das áreas comuns do seu património.

Não podemos deixar de recordar que as partes comuns de um edifício são o primeiro contacto que alguém terá com a propriedade e que uma gestão eficiente e dedicada dessas áreas será uma importante e significativa contribuição para a valorização das frações autónomas do edifício, além do impacto imediato na qualidade de vida dos residentes no condomínio.

Naturalmente que deverá existir da parte das empresas de administração de condomínios uma prática profissional condizente com as regras estabelecidas pelo Código Deontológico, mas o escrutínio público é algo muito premente na sociedade atual. O crescimento dos meios de comunicação social, permite que os bons e maus exemplos sejam difundidos e colocados à nossa frente a uma velocidade muito diferente do que se sucedia antigamente. Por esta razão, é cada vez mais premente assegurar que os empresas de administração de condomínios se comportem de acordo com princípios éticos entendidos como corretos, princípios estes presentes no código deontológico.

APEGAC

Fernando Cruz

Presidente da Direção