Com um parque habitacional em que grande parte do edificado tem mais de 30 e 40 anos, muitas vezes sem realização de obras de conservação durante esse período, torna-se cada vez mais necessário intervir para evitar maior degradação e maiores danos no interior das frações.

A lei impõe que, a cada 8 anos, sejam realizadas obras de manutenção, mas raramente isto é respeitado, algumas vezes por desconhecimento e outras vezes por indisponibilidade financeira dos condóminos.

Por isso, é pertinente falar sobre este assunto.

Quando o edifício está a necessitar de obras, o que fazer?
A assembleia de condóminos deve aprovar, em primeiro lugar, contratar um técnico para efetuar uma vistoria ao edifício e efetuar o levantamento das patologias, com elaboração de um caderno de encargos. Na posse destes documentos o administrador deve solicitar orçamentos, que deverão ser fornecidos de acordo com o caderno de encargos, para evitar que cada empreiteiro apresente soluções diversas para eliminação das patologias, sem qualquer suporte técnico. Também só desta forma os orçamentos são comparáveis.

Se uma fração tiver danos provenientes das partes comuns, a reparação desses danos deve estar incluída na obra a realizar?
A vistoria a realizar pelo técnico deve incluir o interior das frações, para que este avalie se existem danos provenientes de patologias nas partes comuns e, existindo, deverá incluí-los no relatório e caderno de encargos, devendo os orçamentos incluir a reparação desses danos.

O que fazer se o condomínio não aprovar a realização de obras?
No que respeita às partes comuns, qualquer condómino pode recorrer a tribunal ou julgados de paz, para que seja decretada a realização de obras, desde que estas se mostrem indispensáveis para as boas condições de habitabilidade ou de uso das frações.

Tratando-se de obras no interior das frações, com origem em patologias nas partes comuns, não sendo as mesmas aprovadas pela assembleia, o condómino deve denunciar a situação ao administrador, por carta registada com aviso de receção, concedendo prazo razoável para a reparação dos danos (por exemplo, 90 dias) e, nada sendo feito, deve, de igual forma, recorrer ao tribunal, dentro o prazo de 3 anos após a denúncia.

Quantos orçamentos devem ser apresentados à assembleia?
No mínimo, três. Porém, a assembleia de condóminos pode alterar esse número, reduzindo-o ou aumentando-o.

Atualmente, é grande a dificuldade de encontrar empreiteiros disponíveis para fornecer orçamento e para executar obras de maior dimensão a curto prazo. No entanto, cabe exclusivamente à assembleia aceitar, ou não, a apresentação de apenas 1 ou 2 orçamentos.

Qual a maioria necessária para aprovar obras de conservação?
Maioria simples (50%+1 da assembleia de condóminos).

Se um condómino alegar impossibilidade de pagamento da sua quota parte e votar contra, o que fazer?
A opção de viver em condomínio implica a aceitação das respetivas regras e a sujeição à vontade da maioria dos condóminos, pelo que, por muito que se possa compreender a dificuldade financeira, o condómino está obrigado ao pagamento e a obra não pode ser inviabilizada por isso. Caso o condómino não pague, o administrador deve executar judicialmente a dívida.

Caso um condómino não pague e se torne insolvente, o que se pode fazer para pagar ao empreiteiro?
O pagamento ao empreiteiro é da responsabilidade do condomínio e não de cada condómino em particular. No entanto, o condomínio é constituído pelo conjunto de todos os condóminos. Neste caso, um deles não pagando e tornando-se a dívida irrecuperável, seria necessário dividir o valor incobrável por todos os restantes condóminos.

O condomínio pode recorrer ao fundo comum de reserva para pagar a obra?
Pode e deve. Esse fundo existe precisamente para realização de obras de conservação. Infelizmente, nem todos os condomínios constituem este fundo ou gastam-no em despesas correntes, sem o repor posteriormente. Além disso, o valor do fundo, sendo constituído apenas com 10% do orçamento de despesas correntes, dará apenas para uma pequena parte da obra.

Caso uma fração seja vendida depois de aprovadas as obras e antes da sua realização, quem está obrigado a pagar?
Tomemos como exemplo uma obra aprovada em janeiro, com pagamento em 6 prestações, ao dia 8 dos meses de fevereiro a julho, para a obra ser realizada em agosto ou setembro e, no dia 10 de abril uma fração é vendida. Neste caso, o pagamento das prestações de fevereiro, março e abril são da responsabilidade do proprietário à altura da realização da assembleia e as prestações de maio, junho e julho são da responsabilidade do novo proprietário.