A LEI IMPÕE UM PERÍODO PARA REALIZAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS?
Sim. Na primeira quinzena de janeiro, para aprovação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento do ano corrente. Porém, o regulamento pode prever outro período, assim como a própria assembleia, nada dizendo o regulamento, pode aprovar a sua realização em determinada altura, assim como aprovar que o ano económico do condomínio não seja coincidente com o ano civil.
A lei prevê que, excecionalmente, estas assembleias se realizem até ao dia 31 de março de cada ano.

QUEM CONVOCA A ASSEMBLEIA?
O administrador do condomínio ou condóminos que representem, no mínimo, 25% do valor total do prédio.

COMO DEVE SER CONVOCADA?
A assembleia deve ser convocada por carta registada (não é necessário que o envio seja com aviso de receção); por entrega em mão, contra a assinatura de receção pelo condómino; por correio eletrónico, quando o condómino tenha expressado por escrito o desejo de receber a correspondência do condomínio por essa via, com a obrigação de emitir o respetivo recibo de receção.

HÁ ALGUM PRAZO DE ANTECEDÊNCIA PARA CONVOCAR A ASSEMBLEIA?
Sim. O prazo é de dez dias, não se contando o dia do envio. Se, por exemplo, o administrador emitir e enviar a convocatória no dia 5 de novembro, a assembleia só poderá ser realizada a partir do dia 16.

QUEM DEVE SER CONVOCADO?
Os condóminos. Porém, há que esclarecer que devem ser convocados:

• Cônjuges – quando a fração pertença a ambos
• Comproprietários
• Herdeiros – quando a fração pertença a uma herança
• Usufrutuários

O ARRENDATÁRIO TAMBÉM DEVE SER CONVOCADO E PODE PARTICIPAR NA ASSEMBLEIA?
Não. Só é convocado quem tem um direito real sobre a fração (normalmente o proprietário). O arrendatário só poderá participar na assembleia se tiver uma procuração ou declaração de representação emitida pelo proprietário (senhorio).

A ASSEMBLEIA PODE SER CONVOCADA PARA LOCAL FORA DO EDIFÍCIO?
Pode, salvo se do regulamento do condomínio constar norma em sentido contrário. No entanto, deve haver alguma razoabilidade quanto à distância a que fica o local da reunião em relação ao edifício (condomínio).

Infelizmente, grande parte dos condomínios, especialmente aqueles que foram construídos nos anos 80 e 90 do século passado e primeira década deste, não têm sala de reuniões do condomínio, fazendo com que as reuniões sejam realizadas em locais sem grande dignidade face à importância que a assembleia tem, como nas garagens, no hall de entrada, etc. Por isso, nestes casos, é preferível fazer a reunião num espaço que dê dignidade ao ato.

O QUE É NECESSÁRIO PARA UM CONDÓMINO SE FAZER REPRESENTAR NA REUNIÃO?
Deve emitir uma declaração (procuração) a favor de alguém da sua confiança, que tanto pode ser um condómino, como o administrador ou qualquer outra pessoa alheia ao condomínio.

A PROCURAÇÃO TEM DE SER RECONHECIDA?
Não. No entanto, deve ser acompanhada de cópia do cartão de cidadão.

UMA PESSOA PODE REPRESENTAR VÁRIOS CONDÓMINOS NA ASSEMBLEIA?
Não há qualquer limite legal. A haver um limite ele tem de fazer parte dos estatutos do condomínio

O ADMINISTRADOR EXTERNO PODE REPRESENTAR OS CONDÓMINOS?
Pode. No entanto, em alguns assuntos da ordem de trabalhos pode haver conflito de interesses. Por exemplo, no ponto da aprovação das contas. Só não haverá conflito de interesses se na declaração ou procuração constar o sentido de voto do condómino que se faz representar.

QUAIS SÃO OS DIREITOS DOS CONDÓMINOS NA ASSEMBLEIA?
Os condóminos têm o direito de participar e de se fazer representar, assim como o direito de expressão e de voto.

QUEM DEVE PRESTAÇÕES AO CONDOMÍNIO PODE VOTAR?
Sim. A lei não prevê que os condóminos percam o seu direito de voto em qualquer circunstância. Quando os condóminos devem prestações ao condomínio, este pode e deve agir de forma a cobrar a dívida, mas não pode impedir o condómino de participar e votar na assembleia.

O QUE DEVE CONTER A CONVOCATÓRIA DA ASSEMBLEIA?
A convocatória deve conter o dia, hora e local da reunião, a ordem de trabalhos a discutir e, quando a aprovação de um assunto da exija unanimidade, esse facto tem de ser referido. Deve também mencionar-se que a possibilidade de a assembleia se realizar em segunda convocatória, para a hipótese de, à hora marcada, não haver quórum constitutivo.

A ORDEM DE TRABALHOS PODE SER ALTERADA NA ASSEMBLEIA?
A ordem de trabalhos não pode ser alterada depois da convocação da assembleia, salvo se for comunicada com dez dias de antecedência ou se, na própria assembleia, os condóminos, por unanimidade, a alterarem. Porém, a ordem de discussão dos assuntos pode ser alterada, caso a assembleia o aprove. Por exemplo, estando a aprovação do orçamento em terceiro lugar da ordem de trabalhos, a assembleia pode aprovar discuti-lo em primeiro lugar.

Exceção: Quando um condómino proponha, depois da convocação da assembleia, a alteração das infraestruturas de telecomunicações, esta deve ser aditada à ordem de trabalhos e notificada aos convocados, até cinco dias antes da data da reunião

É O ADMINISTRADOR QUE PRESIDE À ASSEMBLEIA?
Pode ser, caso a assembleia o aprove; ou seja, no início da reunião, os condóminos devem eleger ou nomear a pessoa que preside, podendo ser o administrador ou um qualquer condómino.

O VOTO É IGUAL PARA TODOS OS CONDÓMINOS?
Não. Cada condómino tem tantos votos quanto o valor inteiro da percentagem ou permilagem da sua fração. Se, por exemplo, uma fração tem 9,9% do valor total do prédio e outra tem 9,1%, ambas têm 9 votos; se uma fração tem 9,9% e outra 10%, a primeira tem 9 votos e a segunda 10 votos.

COMO É FEITA A VOTAÇÃO?
A votação é nominal. Não pode ser por voto secreto e deve ser devidamente registada na ata com o número de votos e identificação das frações para cada sentido de voto (favor, contra e abstenção).

Para determinar o número de votos do capital investido é necessário identificar o titular de cada fração; assim como é necessário saber quem vota contra, para efeitos da impugnação.

COMO FAZER SE UM CASAL VOTAR EM SENTIDO CONTRÁRIO?
A cada fração corresponde um sentido unitário de voto. Assim, quer os cônjuges, quer os comproprietários, terão de decidir entre si qual o sentido de voto.

NO CASO DE UMA FRAÇÃO TER UM USUFRUTUÁRIO, COMO É FEITA A VOTAÇÃO?
Tendo sido constituído usufruto, o proprietário da nua propriedade tem direito de voto sobre obras que constituam inovação, reconstrução, transformação; Por seu lado, o usufrutuário tem direito de voto sobre questões que respeitem à manutenção corrente.

Estas são apenas algumas questões. Na próxima edição (em dezembro), continuaremos a falar da assembleia de condóminos e da respetiva ata, assim como da impugnação das deliberações.